美国业主选择“策略性”停止偿还房贷

持续低迷的经济使很多美国人失去了住房。最新报告显示，2009年第四季度房屋面临被法院强拍(foreclosure)的家庭又增加了大约25万。然而与此同时，一些仍然有能力偿还房屋贷款的人却选择“策略性违约”(strategic default)，停止偿还房屋贷款。

金融危机把美国拉入了自大萧条以来最严重的经济衰退中，也打碎了很多人的美国梦。他们先是失去了工作，然后由于丧失房贷偿还能力而失去了象征中产阶级身份的房子。

*很多房产长期处于“水下”境地*

即便是房子没有被银行强制拍卖的业主，他们的日子也不好过。调查发现，由于房地产价格严重缩水，美国有将近四分之一、大约1100万笔房屋按揭抵押贷款处于“水下”(underwater)，也就是房产的价值低于业主欠银行的贷款。这就意味着，当业主想卖掉房子时，他们不仅拿不到一分钱，而且还会欠银行一笔债务。

一些业主在这个时候选择“策略性”终止偿还房贷。亚利桑那大学法学教授布伦特.怀特(Brent T. White)说，选择策略性终止偿还房贷的一般是那些仍然有能力付得起房子月供的业主。他说：“当人们看到他们的按揭贷款额远远高于房子本身价值，也就是深深处于‘水下’的时候，他们就可能做出“策略性违约”、不再偿还贷款的决定。”

以加州为例，尽管南加州2010年2月份房价的中间值比一年前回涨了10%，达到27万5000美元，但这个价格还远远不及2007年房市处于顶峰时的50万5000美元。房市可能需要很多年才能恢复到金融危机前的水平。仍以加州为例，一些经济学家估计，加州的房市需要14年之久才能完全恢复。

*业主对大金融机构的回击？*

一些业主把“策略性终止偿还房贷”的决定比作是他们个人的商业决定，因为他们感到为偿还按揭贷款而付出的代价要高于一走了之所面临的后果。曾经身为房地产投资人的乔恩.麦达克斯(Jon Maddux)两年多前创办了You Walk Away(帮你脱身)公司，帮助打算“策略性违约”的业主开始停止偿还房贷的过程。他表示，对很多业主来说，这确实是一个商业决定。“他们进入违约程序，一般是18个月或者更长时间。在这段时间里，他们要么从偿还按揭贷款或支付房租中省下钱，要么利用这段时间付清其他债务，比如高利率信用卡、学生贷款、汽车贷款等等。”麦达克斯说，“他们还可以攒钱，等时机好的时候再次买房，走出这个无底洞，重新站起来。”

但是业主选择“策略违约”的决定也不是百分之百的所谓“商业决定”。一些业主对政府对大金融机构和银行网开一面而不救助他们的双重原则感到愤怒和不满。比如，金融巨头摩根士丹利在去年盈利创历史新高的情况下仍然“策略性”选择终止向其位于旧金山的五处地产偿还贷款，价值高达15亿美元。美国抵押贷款银行业者协会(Mortgage Bankers Association)自己也“策略性”停止还贷。

对此，You Walk Away公司的麦达克斯表示：“确实有人感到恼怒。他们认为(政府执行了)双重标准，那些银行、金融机构可以一走了之，却一点都不感到有失道德水准。但对于业主来说，他们却被告知不要这么做，这么做不道德。(可是)这恰恰是大银行、大金融机构做的。”

*策略止还房贷面临后果*

当然，选择“策略性”终止偿还房贷的业主也会面临很多风险。首先，他们有可能会被放贷方、通常是银行起诉，要求他们还清所欠一切债务，包括法院强拍费用和房子的公平市场价格。其次，业主的信用评分会受到严重影响。尽管信用评分会在几年后慢慢恢复，但在这段期间内较低的信用评分会影响到业主能否申请到新的贷款、信用卡、贷款利率、租房，甚至是能否被新的雇主雇用。

尽管要付出一些代价，还是有不少业主选择“策略性”终止还贷。而对于美国开始走向复苏的房地产市场来说，业主“策略性”终止还贷无疑是一个沉重打击。美国三大信用管理局之一的Experian和奥纬咨询公司(Oliver Wyman)估测，约有20%严重拖欠按揭贷款的业主选择了“一走了之”。

*奥巴马政府采取行动*

为了应对这种局面，奥巴马政府3月末宣布了一项高达500亿美元的计划，帮助数百万深陷困境的业主度过难关。除了给正在失业找工作的业主三个月免还按揭贷款的宽限期以外，计划还包括，让处于“水下”的业主有机会被免除一部分房贷债务。