美失业人数上升 止赎房屋增加

3月份美国房屋止赎数量大幅度增加。分析人士说，这一轮止赎主要由于失业造成，因此更难解决。联邦政府有必要采取更为激进的房主救助措施。

房地产研究机构RealtyTrac星期四公布称，3月份美国进入丧失住房赎回权程序的房产数量为36万7000处，比2月份猛增了百分之19，较去年同期增加了百分之8。

3月份房屋止赎的急剧增加导致今年第一季度美国止赎房产数量环比上升百分之7，年比升高百分之16，达到创记录的93万2000处。这相当于目前美国每138处房产当中就有一处进入止赎程序，其中包括违约通知、拍卖通知及银行收回房屋。

过去一年里，奥巴马政府试图通过“住房可支付调整计划”(HAMP)以及随后的多项补充措施来遏制房屋止赎增加和房价下滑的趋势。这些措施的核心内容是向借贷机构提供补贴，促使其调低面临止赎房主的每月还款本金额度，以及为近期失业的房主提供3到6个月的房贷支付宽限等等。

华府研究机构住房政策中心(Center for Housing Policy)执行主任杰夫里·鲁贝尔(Jeffrey Lubell)说，3月份和第一季度的止赎数量说明，这些举措的实施缺乏效率，没能及时逆转止赎增加。他说，

“这些措施的方向是正确的，但问题是措施实施的效率如何。目前来看，实施的困难程度和缓慢程度都超过了我们的想象。我们总是落后一步，问题已经暴露，但我们出台的措施要几个月后才能执行。”

虽然“住房支付调整计划”一年前就已经宣布，但是截至去年年底，只有不到17万面临止赎风险的房主借助该计划调低了每月房贷数额。据RealtyTrac统计，2009年，美国总共有280万房屋进入止赎程序，预计今年还将有300万房屋进入止赎。

美国西东大学商学院经济学教授尹尊声说，和次贷危机引起的第一轮房屋止赎高潮不同，眼下的这一轮止赎主要由于失业导致，因此解决起来难度更大。

他说：“政府的房主救助计划没有解决根本的失业问题。只要失业率居高不下，消费者的购买能力和偿付能力就会下降。目前的就业情况从表面上看，好象是没有继续恶化，但实际上，就业的恢复很大程度上依赖于临时工作和低收入工作，所以从本质上看，消费者的偿付能力还在继续下降。”

美国劳工部星期四发布报告称，至4月10日截止的当周，美国首次申领失业救济的人数较前一周上升了2万4千人，为48万4千人。大大超过分析人士的预测。报告还称，至4月3日截止的当周，美国持续领取失业救济的总人数上升了7万3千人，达到464万人。

RealtyTrac星期四公布称，定于今年第一季度被拍卖的止赎房屋达到370万处，比去年同期增加了百分之21，同时创下历史新高。

住房政策中心执行主任鲁贝尔说，大量房屋积压意味着房价的反弹将非常微弱；此外，缓慢的就业复苏将延长市场消化房屋库存的时间。

他说：“从经济出现压力，到人们丢掉工作，再到丧失房屋赎回权之间有一个时间的推延。我们现在看到的很多止赎实际上几个月前就进入了程序。我们刚刚看到就业市场的稳定，但现在开始启动的止赎将在未来几个月继续暴露出来。”

RealtyTrac公布的报告认为，美国房地产市场消化压力资产的过程很可能要一直持续到2013年。

美国联邦政府银行监管机构之一、社区银行监管局(OTS)最近公布报告说，重复违约的房主数量增加是行政当局房主救助计划面临的一大难题。报告说，在接受了贷款调整的高风险房主当中，有百分之52的人在贷款调整后的9个月内再次违约。

鲁贝尔认为，重复违约的增加显示目前的联邦救助计划更多地是在推迟，而不是根本解决房主违约危机。他说，行政当局有必要推出更加激进的救助计划。

“住房政策中心设想的一个可能是，向购房者提供一种他们可以支付得起的，低于房价的贷款。差额部分转化为有条件的第二利息贷款。这部分贷款只有在房屋出售时才需要偿还。把这种贷款形式和房主不希望放弃住房的动机结合起来，并且使借贷双方在卖房时共享房屋升值部分，我们认为这个模式可能有效，也可能是政府考虑采取的下一种措施。”

房地产研究机构RealtyTrac星期四公布称，内华达州连续第14个月成为美国房屋止赎率最高的州，佛罗里达、加利福尼亚和亚历桑纳州紧随其后。